如果你能生活在一个没有税收的世界会是怎么样的？你赚的每一美元都是你的。这可能会让你感到很惊讶，但成千上万的 美国富人不支付所得税。事实上，美国国税局在2011年报告上说，大约9,000纳税人的收入超过100万美元但是他们的税收为零。这可能是令人难以置信的，但过免税的生活，或支付最低所得税，是超级富豪的秘密之一。所以这篇文章将解释3个步骤，你将再也不纳税。
不再付税的3个步骤
等一下……我认为生活中唯一不可避免的事情是死亡和税收？你告诉我现在只有死亡是不可避免的吗？这是怎么回事？被尊敬的USC法律教授Edward J. McCaffery称之为“税务计划101 – 购买，借用和死亡”。继续阅读，以了解它是如何应用的。
第一步：购买
生活免税的第一步是购买价值上升而不产生现金的资产，例如增长股或房地产。
许多投资者在这一步骤期间也会借款，以便获得最大的收益。聪明的债务是富人最好的秘密。奇怪的是，税收代码设计用来支持美国债务。没有关于消费或借款的联邦税。甚至有许多扣除贷款利息，如房屋贷款利息或商业相关债务利息。
富人使用智能债务来利用他们的投资和使用他们的投资收入（例如租金收入）来偿还贷款利息，本金和任何运营费用。因为偿还本金不是可抵扣的商业费用，聪明的纳税人接收折旧扣减以消除应纳税所得额。
使用这种策略，资产在偿还自己的本金和利息，同时理论上升值。由于你是财产的所有者，所有的升值归属于你，而不是银行。例如，这个简单的例子：假设你拥有一个100万美元的房产，拥有20万美元的产权和80万美元的房屋贷款。假设每月租金可以支付本金，利息和运营费用。3％的升值和3％的本金支付，你的产权增长了54000美元一年。这是27％的投资回报率。
第二步：借款
当债务的本金得到足够的偿还时，纳税人可以再贷款。他或她将收到该财产的另一笔贷款，该贷款的条款将根据该物业的估值。新贷款将用于偿还剩余的债务 – 其余就可以进入纳税人的口袋。
这笔再融资支付仍然是一笔贷款，所以它是免税的。纳税人可以将这笔钱用于休闲和生活费用，因为来自房产的收入（例如租金）开始偿还新贷款以重新开始周期。
再举一个例子，让我们继续5年后的3％升值和本金支付。假设纳税人的利率具有相同的利率。在5年里，有159,274美元的升值和12万美元的已偿还本金。如果你保持20％的本金，80％的债务融资，银行将发行一个新的贷款价值927,419美元。减去您以前的余额$ 680,000，你发现$ 247,419进入你的口袋里。免税。每年约为5万美元收入。
第三步：踢桶
这可以永远继续吗？简短的答案：是的，你已经去世很久了。
由于纳税人继续扣除折旧，该财产的基础将每年按比例减少，最终达到零。在资产的零基础上，纳税人不能再扣除，如果他或她在1031交易之外出售房产，她将被征税每一分钱，而不仅仅是利润。
但是，死亡带来了甜蜜的税收减免，因为遗嘱继承人的资产获得了一个新的“加速”基础。新基准将重新估价资产，通过死亡时的市场价值。因此，即使纳税人用完了整个基础，而且资产价值是原先购买的价值的几倍，纳税人的继承人也可以开始一个新的开始，用于税务目的。如果继承人在同一天收到资产并出售，可以免税。
结论
注意，这是一个简化版的过程。处理这些财产是一个生意，并会很复杂，和任何生意一样。市场变化，财产意外或其他不幸事件可能会使事情复杂化或导致额外费用。
在进入此过程之前，咨询合格的会计师和房地产律师是明智的，因为您将不可避免地会有法律和税务后果，例如哪些实体可用于房地产投资。
也就是说，这些都是相当保守的数字。许多专业投资者可以获得比80％更高杠杆率的贷款，有些甚至达到5％。将您的产权从20％改为5％可以有效地将您的投资回报率提高四倍。
此外，假设3％本金还款低于甚至高度保守的30年还款计划，即年度本金偿还的年平均值是在3.33％。大多数投资明显更快地偿还本金。
如果你有兴趣过一个富有的，免税的生活，那么投资房地产是一个非常好的方式。如果你想找到一个合格的房地产或税务律师我们可以帮到你。
