说到投资房地产，第一步是该不该投资房地产。
2018年起，纽约房地产市场有一些放缓的趋势，中美贸易战结果扑朔迷离，一时间谁也无法预知纽约房地产近期的走势。在分不清纽约房产乃至全球经济走向的情况下，我们要不要投资呢？这得看你买房是为了什么。
如果是自住，
并且是长住纽约，比如来纽约读书，工作，或者已经在此成家立业，同时你正在租房，那就不用多虑，尽快找一个你心仪的社区，只要你有首付，并且贷款没有难度，就可以考虑买一套自住房，用交给房东的房租供养自己的房子，怎么都亏不了。
如果是购买投资房，
本着利益最大化的原则，你可以慢慢考虑，静候佳期，主要需要考虑的是以下几个因素：
– 买什么种类的不动产？
– 买哪个区域的房产？
– 房价是否有足够的上升空间？
– 买房后大概多久可以出租出去，租金大概多少？
– 需不需要找房产管理公司处理日常事务及代收房租？
– 买新房，还是买二手房，或者是进入银行拍卖程序（Foreclosure)的房子？手续费是否有差别？
– 汇率是否合适？
– 利率是否合适？贷款批准是否有难度以及首付款是否需要汇款等诸多因素。
以上几个因素，你都可以从地产经纪，银行贷款经纪和地产律师处得到相应的答复。这里，我只对纽约三种仅供居住用的不动产(Residential Real Property) 类型做简单介绍。
- House – 住宅。我是歌手里那英非常爱说”大House”，其实House翻译为中文中的别墅比较贴切，可是考虑到House在美国的普遍性和平民性，翻译为住宅比较接地气。- House按外墙是否独立，可分为独栋的（Detached），单边的（Semi-detached）或者连排的（Townhouse）。- 按照使用用途，可为一个家庭（One Family Dwelling）, 两个家庭（Two Family Dwelling）以及多个家庭 (Multi-family Dwelling)。纽约常见的住宅有两层加一个地下室，也有只有地上结构没有地下室的。住宅享有的自由度和私密度比较高，所以在寸土寸金的曼哈顿，住宅相对较少。House和House之间也差距很大，下图引用的是宋美龄位于长岛（不隶属于纽约市但是和纽约市皇后区毗邻）的故居已经布鲁克林常见的townhouse，同是House，差距一目了然。
纽约市布鲁克林随处可见的Townhouse
House的优点显而易见：升值空间很大，如果你的后院不至于大到可以做篮球场，在地税相同的情况下也拥有相较Condo更多的使用面积，是大部分人自住和投资的首选。
而House的弊端也是不可小视的：
– 在黄金地段，比如曼哈顿和布鲁克林Downtown的House很少，因为房地产开放商会通过Condo将地理位置的优势最大化,如果你想在最好的地段找House，机会甚微或者是价格不菲。
– 此外，许多纽约的HOUSE可能有百年以上的房龄，虽然百年老宅外观可能还很经典大方，但内里可能年久失修，尤其是墙壁内老旧的电线，水电煤气等管道需要尤其注意，否则容易有安全隐患。过户后短期以及将来定期需要可观的维护和维修费用。
– 另外，纽约的垃圾处理费用是包含在地税中的，一般有政府派出的垃圾车定时来收垃圾，具体时间可在网上根据房屋的地址找到，上面会详细写明普通垃圾及可回收垃圾的相应时间，如果你是House的屋主，需要按时将垃圾拿到人行道等待收取。
– 同时，纽约的冬季特别长，雨雪非常多，HOUSE的屋主需要主要保持自己房屋外的人行道整洁并没有危险性，否则如果有人在你的人行道摔伤，你可能会面临不菲的诉讼费用及索赔金额。
2. Condominium/Condo– 公寓。就是常见的住宅楼中的单元房，有独立产权，基本和国内的公寓是一个意思。每个大楼有自己的管理公司（Management Company）以及管理委员会（Condo Board）。买Condo时，记得在过户的时候向自己的律师要求拿到 CONDO BOOK,里面一般有DECLARATION和BY-LAWS（电子版本和纸质版本皆可），同时也可以询问管理公司有没有HOUSE RULE，里面会有对每个户主居住时详尽和全面的规定，比如公寓内维修、公寓出租、户主及访客停车，是否能养宠物等方面。每个CONDO关于户主出租有相应的规定，投资人须在开始交易前详细了解出租的细节。
从投资的角度上看，Condo并没有House那么大的升值空间，另外公寓也就意味着你需要和许多户主分享所有的公共设施，私密度没有那么高。
但Condo的优点也非乏善可陈，许多高档公寓有着House无非比拟的优势，Condo一般位处黄金地段，交通便捷，大楼整体结构的维修维护有管理公司负责，相关费用已经包含在每月定期支付的管理费中，同时，户主无需担心垃圾回收的时间以及人行道的安全问题。公寓中常常有许多公用/私有设施，免除你没有后院养花种草健身醒脑的烦恼，大部分高档公寓都有露天阳台，公用休闲室，儿童娱乐室，游泳池以及健身房等基本设施，让你更好地足不出户享受生活。
3.Co-op/Co-operative– 合作公寓。 我看到很多网站在介绍美国不动产时，用到Apartment这一个概念，根据我在纽约执业的经验，Apartment既非一个法律上的概念，也没法将Condo和Co-op很好的区别看来，在做分类时，可能不用Apartment这个定义会更好。从外形上看，Co-op和Condo类似，但本质上Co-op并不属于不动产的一种，它本质上是公司股份的体现，只是以不动产的形式，按照每个单元在整个大楼中占有的份额，赋予户主相对应的股份及使用权。所以Co-op并没有产权，最直观的体现是Co-op的过户完成后，屋主并没有地契(Deed)，只有一份股权证书（Stock Certificate）和租约(Proprietary Lease)。如果你的交易有银行介入的话，你不需要付购房抵押贷款税（Mortgage Tax），因为你并没有房屋所有权可供抵押，你只是把股权证书原件抵押给银行。除此之外，Co-op的户主没有自己独立的地税和水费账户，所有股东按比例分摊整个大楼作为一个整体的不动产地税和水费。
另外，敲黑板划重点的时间来了，Co-op在出租和交易的时候，绝大部分情况下房客和买方都需要提供详尽的报税文件以及个人信息并参加Co-op管理委员会的面试，如果面试没通过，租赁关系和交易无法继续。由于面试环节的存在，Co-op的出租和交易周期会长一些，并且屋主在出租以及转让股权时可能需要向管理委员会支付一笔可观的费用，这个费用可在买房前提前了解。如果想要买房自住，在首付预算较低，且不计较升值空间有限的情况下，Co-op是个不错的选择。
以上，希望对你的投资有帮助。
===========================
Wechat: KYLIULAW
请加入好律师网微信公众号：
