在纽约市购买以现状出售(AS-IS)的房产,需要注意的问题

在纽约市购买以现状出售(AS-IS)的房产,需要注意的问题

【摘要】:在纽约的二手房交易中,卖家通常以房屋的现状出售,合同中使用“所见即所得”(AS-IS)条款来描述。那么,AS-IS条款是什么?在哪些交易中常见?买家接受AS-IS条款时需要注意什么?本文为您逐一解答。

一、什么是“所见即所得”(AS-IS)条款?

在纽约的房屋交易中,AS-IS条款用于描述房屋的现状。它表示房屋将按照买方在购房合同签署时所见到的状态进行交付,卖方不会在过户前进行任何改造、维修,也不会提供任何针对潜在房屋缺陷的折扣或优惠。

AS-IS小知识:What a buyer sees is what a buyer gets.

1.“所见即所得”的房屋状况可能包括以下情况:

  • 地板划痕
  • 脏墙面
  • 霉菌问题

2.“所见即所得”(AS-IS)一般不包括:

  • 卖家或经纪对房屋状态做欺诈性陈述
  • 卖家需要承担的环境责任(如不及时履行环境清理义务)

二、“所见即所得”(AS-IS)条款常用于哪类房地产交易?

在纽约市的二手房交易中,通常采用”所见即所得”(AS-IS)的销售方式,这已经成为该行业的惯例。由于二手房已经有人居住过,可能会留下污渍、划痕等使用痕迹,所以买家在看房时所见即为房屋的实际状态,买房就是购买这个状态的房屋。

而在纽约市的一手房交易中,很少以“所见即所得”(AS IS)状态出售房屋,除非例外情况:一手房可能曾被租户居住过或者曾经被作为样板房 (Model Unit) ,会留下一些使用痕迹。买家的律师需格外留意合同中是否包含此条款。

以下是一个合同条款的摘录,以帮助理解这一概念。

原文:

Acceptance of Condition of Unit. The signing of a Purchase Agreement shall constitute acceptance of the Unit “As Is” by Purchaser, except for those matters which are the responsibility of the Sponsor as stated in the Plan.

中文翻译:

对于单元现状的接受。签署购买协议意味者买家对单元”原样”的接受,但大楼计划书中规定的由开发商负责的事项除外。

三、购买 “所见即所得”(AS-IS)状态的房屋,所需注意的事项有哪些?

  1. 进行房屋检查

在签署合同前,买家可先对房屋进行检查,以了解可能的维修成本,然后决定是否在交割后自行维修或要求卖家提供优惠或维修。卖家是否同意取决于房市供需情况。

  1. 完成购房前的尽职调查

纽约市的房地产交易采用“买方负责”原则,意味着卖家没有告知义务,买方需要主动了解房屋状况。因此,在签署合同前,买方和律师应进行全面的尽职调查,包括查阅下方文件:

  • 大楼计划书(Offering Plan)和修正案(Amendments)
  • 董事会会议记录(Board Meeting Minutes)
  • 管理公司完成的尽职调查问卷 (Due Diligence Questionnaire)

 

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关于 曾 晖

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续五年(2017、2018、2019、2020和2021)被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)