购买产权公寓(Condominium), 我需要注意哪些法律问题?

购买产权公寓(Condominium), 我需要注意哪些法律问题?

【摘要】我们在协助客户处理房产交易时,发现不少买家对房地产交易流程、涉及的主要费用、可能涉及的主要法律问题等,并没有很充分的了解。通过这篇文章,我们希望能够帮助大家更清晰地了解在纽约购买产权公寓的具体流程、买家需要支付的主要费用以及整个流程中可能涉及的法律问题。

一、选定房屋

        大家在挑选房屋时,除需考虑户型、大楼设施等因素外,还需考虑的一个主要因素是自身的财务状况。我所很多客户会选择贷款买房,于是产生了第一个需要了解的法律问题:抵押贷款保护条款(Mortgage Contingency)

        在贷款买房时,买家虽然可以从银行获得贷款预先批准信(pre-approval letter),但此预批准信上的金额,往往会跟银行在后期实际同意批准的贷款金额存在差额,甚至有的客户会基于各种原因,无法获得贷款批准信  (loan commitment letter) 。

         在一个受“抵押贷款保护”条款保护的地产交易中,若买家未获得贷款许诺信,则可基于此取消合同,并收回首付款。“抵押贷款保护”条款在二手房交易中很常见。

        值得注意的是,大多数的全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)并不接受抵押贷款保护条款:如果买家无法获得贷款,则需无贷款过户。若买家手里无足够现金流来支持无贷款过户,买家会被视为违约,Sponsor卖家会获得首付款,不会将首付款退还给买家。基于此,我们建议大家提前预估可贷款金额,并在资金上给自己多留一些空间,从而较少交易中的损失。

二、签署合同

        当买家选定心仪的公寓后,下一步便进入合同签署阶段。在纽约州买房,买卖双方都需要律师代理,交易中的事项由买卖双方律师直接接洽。在此阶段,买家律师的主要工作包括:1)前期尽职调查;2)审阅合同并谈判/修改;3)协助买家签订合同。

  •  尽职调查     

       在双方签订合同之前,买方律师首先会进行尽职调查。一般来讲,买家律师会通过审阅大楼计划书(Offering Plan)、修正案(Amendment)、大楼财务报表(Financials),大楼董事会会议纪要(Board Meeting Minutes), 大楼申请文件 ( board application )等,来了解大楼财务状况、违规情况、设施状况、特殊风险披露、产权形式、住户入住规则、所购单位记录在案的房型图、公共管理费用、目前所有的居住许可证效力等,并将获得的信息详细披露给买家。

  • 审阅合同并谈判/修改

      在尽职调查完成之后,买家律师会重点审阅房产交易合同(Contract of Sale)。此合同由卖家律师起草,由买家律师审阅并解释给买家。此时,买家需要关心的问题包括:房屋售价、贷款金额、违约种类、贷款保护条款、产权保险以及过户等事项。当然,买家律师会针对合同某些条款提出修改意见,并同卖家律师进行谈判及针对合同条款进行修改。若双方对某些重要条款无法达成合意,则可不签订合同。在新楼盘交易(Sponsor Deal)中,买家对合同内容可谈判的余地较少,但可对预期过户时间,延期过户所需支付的赔偿费用等进行协商。

  • 协助买家签订合同

      在双方对合同内容达成合意后,便进入合同签署阶段,其步骤为:

▸买家:由买家先行签字,签字后将合同交付给卖家律师;

▸支付首付款(Down Payment):交付签字合同的当天或之后的1-3天内,买家或买家律师将首付款以支票等形式寄给卖家律师。很多人在此会有顾虑,担心卖家既不签署合同,又不退还首付款。值得注意的是,首付款并不直接支付给卖家,而是存于第三方的律师账户(Escrow Account)。在交易完成之后,第三方账户的存款才会付给卖家。

▸卖家:卖家签字,合同生效。

三、贷款

      在买方通过银行贷款的情况下,已生效的合同(Fully Executed Contract)会同时抄送给银行用以完成贷款。贷款审批后,买家就会从银行收到贷款许诺信 (loan commitment letter) 。

      如果买方无法获得贷款批准,或者已获得的贷款批准不符合合同的规定,且此地产交易受“抵押贷款保护”条款的保护的情况下,买方可取消合同,并收回首付款。

四、产权调查与清理

        房产交易中一个重要的步骤是产权调查和清理。买家律师经买家同意后会向产权公司(Title Company)订购产权调查报告(Title Report),对房产所有权记录等进行彻底检查,从而调查该房子的产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。

        如果房产产权存在瑕疵,则需要卖家在此阶段清理瑕疵,从而保障买家过户后的财产权益。

五、产权过户与登记

        当产权确认无瑕疵(title clear)、银行贷款准备好后,还有大楼批准同意后,律师便可安排过户。此时买家最为关心的便是过户中可能产生的费用问题,具体主要包括四个部分:

▸税务相关的费用:

贷款登记税  纽约州贷款登记税为: 
○ 贷款金额< 50万美金:贷款总额的1.80%
○ 贷款金额≥ 50万美金:贷款总额1.925%
○ 全现金无需支付。    
全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)的 交易转让税  通常情况下,纽约州和纽约市的交易税由卖家支付。但是在全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)交易中,交易税由买家支付。纽约州和纽约市的房产交易税分别为: 
纽约州税 
○ 房价< 300万美金:房款价格的0.4%
○  房价≥ 300万美金:房款价格的0.65%
纽约市税 
○ 房价≤ 50万美金:房款价格的1.0%
○ 房价> 50万美金:房款价格的1.425%   
豪宅税  在纽约买家需要支付的豪宅税为: 
○ 房价< 1百万美金以下:0%
○ 房价1≤ – <2百万美金:1%
○ 房价2≤ – <3百万美金:1.25%
○  房价3≤ – <5百万美金:1.5%
○  房价5≤ – <10百万美金:2.25%
○  房价10≤ – <15百万美金:3.25%
○ 房价15≤ – <20百万美金:3.5%
○ 房价20≤ – <25百万美金:3.75%
○  房价≥25百万美金:3.9% 

        小知识:关于交易转让税和豪宅税,不同的全新公寓(一手房)有不同的优惠政策。在一些情况下,买家可以跟开发商协商,由开发商来支付全部或部分交易转让税或豪宅税。

▸支付给卖家的费用:

  • 剩余房款
  • 过户调整费用(即:卖家已提前支付的相关费用,需要买家在过户时补给卖家): 
    • 地产税差额
    • 公共管理费差额
    • 水费、电费等账单差额
  • 全新公寓(一手房)(Sponsor Sale)的额外费用:
    • 大楼律师费用
    • 大楼运行管理基金贡献费(Working Capital Contribution)
    • 大楼驻店经理公寓分摊(Super/Resident Manager Unit Cost)
    • 大楼规定的其他费用

▸银行贷款费用:

  • 贷款房屋估价费(Appraisal Fee)
  • 贷款信用调查费用(Credit Report)
  • 贷款申请费 (Mortgage Application Fee)
  • 银行律师费 (bank attorney fee)
  • 银行贷款可能涉及的其他费用

▸产权相关:

  • 产权调查费
  • 产权保险费
  • 贷款保险费 (如果有贷款买房)
  • 产权登记政府费用
  • 过户人员(Title Closer)服务费
  • 产权可能涉及的其他费用

     小知识:在过户完成一周左右,政府登记便可完成,买家便可获得房契(Deed)。买家也可在https://a836-acris.nyc.gov/CP/LookUp/Index输入地址查询登记信息,下载房契。

      纽约买房的流程比较复杂。希望本篇文章能帮助大家清晰地了解房产交易的各个环节,明确各阶段的权利和义务,保障房产交易的安全进行,从而避免交易中不必要的损失和风险,将买房成本降到最低。

纽约锦晖律师事务所 – Zeng Law Group, PLLC

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关于 曾 晖

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师被美国路透社 (Thomson Reuters)超级律师杂志Super Lawyers 评为2017年度 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。