在纽约买房,我为什么还要承担驻地经理单元的费用?

在纽约买房,我为什么还要承担驻地经理单元的费用?

摘要】:对于计划在纽约市购房的买家来说,可能会遇到一项名为“驻地经理单元费用(Resident Manager’s Unit Fee),让一些人感到疑惑。他们可能会问,既然我购买的是自己的单元,为什么还需要支付驻地经理单元费用呢?这是否合理?本文将详细解释什么是驻地经理单元费用,为什么存在这种费用,以及如何计算它。

一、什么是驻地经理单元?

在公寓大楼(Condo)中,通常会设有一个特殊的单元,被称为“驻地经理单元(Resident Manager’s Unit)”。这个单元通常是来自大楼内的一个住宅单元,经过改建后用作驻地经理的工作场所,用于维护大楼的资产、日常运营等工作。驻地经理单元在大楼的正常物业运营中扮演着重要的角色。

请注意,并非所有的共有公寓都设有驻地经理单元,一些大楼可能不具备这个特殊单元。具体关于某栋公寓是否有驻地经理单元的信息,您可以咨询律师或查阅大楼的计划书(Offering Plan)来了解。

二、谁该支付驻地经理单元费用?

在一手房买卖中,通常情况下,买方会承担驻地经理单元费用。然而,具体的交易条件和洽谈情况可以因买卖双方的协商而有所不同。

三、如何查看驻地经理单元费用?

  1. 查阅大楼计划书

大部分大楼计划书会规定每个单元预估的驻地经理单元费用。例如下图中某大楼的计划书就详细列出了驻地经理费用:

  1. 自己估算驻地经理单元费用

如果大楼计划书中没有规定每个单元的驻地经理单元费用,买家需要自行计算。计算方法通常会在大楼计划书中提供。以下是一份大楼计划书中的计算驻地经理费用的方式。

大楼计划书原文

At the Closing of each Residential Unit, each Purchaser will be required to pay on behalf of the Condominium Board, Purchaser’s share of the cost of the Resident Manager’s Unit (plus closing costs) determined in accordance with the Common Interest of the Unit purchased in proportion to the Common Interest of all Units.

曾律师解释:以一套售价131.5万美元的公寓为例,假设公共比例为0.89%,而驻地经理单元的购买价格和过户费用总计为101.2万美元,第一年的运营费用为1.8万美元。那么,该单元的驻地经理费用将会是9,169.5美元,计算方式为(101.2万美元 + 1.8万美元)* 0.89%。

如果大楼计划书未明确规定每个单元的驻地经理单元费用,购房者应在交割前与卖家律师核实费用计算方法和数额,确保充分了解所有可能的交割费用。有时,卖家律师不清楚或没有明确告知买方驻地经理的计算方式,买方在估计时应尽量高估驻地经理费用,避免漏算过户费用,防止没有准备好充足资金导致过户失败的情况发生。

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关于 曾 晖

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续五年(2017、2018、2019、2020和2021)被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)