我在纽约购买独栋房屋,还能拿到$500优惠么?浅析卖家的披露义务

我在纽约购买独栋房屋,还能拿到$500优惠么?浅析卖家的披露义务

摘要】如果您计划在纽约购买独栋房屋(House),您可能已经听说过卖家需要填写房屋状况披露声明(Property Condition Disclosure Statement),或者卖家可以选择不填写,并为买家提供$500的优惠(Credit)。然而,这个问题可能不像看上去那么简单。作为潜在的买家,理解房屋状况披露声明的含义、具体内容以及需要注意的事项至关重要。在本文中,我们将逐一详细解析这些问题。

  1. 什么是房屋状况披露声明(Property Condition Disclosure Statement)?

根据纽约法律第14条房屋状况披露法案(Property Condition Disclosure Act)§ 462的规定,该法案要求包含最多4个住宅单元的房屋(不包括condo和coop)的卖家,在向潜在的买家出售房屋前,必须提供一份房屋状况披露声明。该披露声明需要详细列出该独栋房屋(house)的所有已知缺陷和问题。

  1. 房屋状况披露声明(Property Condition Disclosure Statement)的内容是什么?

房屋状况披露声明(Property Condition Disclosure Statement)涵盖以下四个主要领域,共包含48个问题,卖家需要根据实际情况回答每个问题:

  • 一般信息:这些问题涉及房屋的基本属性和所有权情况,例如所有权、占用情况、费用(utilities)等。
  • 环境信息:这部分问题关注房屋所处的环境和地理位置,包括是否位于洪泛区、湿地或农业区,是否靠近垃圾填埋场,是否存在石棉、铅管或燃料储存罐,是否进行过氡气测试以及是否存在有毒有害物质等情况。
  • 结构信息:这些问题关注房屋的结构和外观,包括是否遭受过水、火或昆虫侵袭等情况。
  • 机械系统和设备信息:这一部分涉及房屋的机械系统和设备,包括水源、电力、下水道系统等。

卖家需要对每个问题回答:“是”、“否”、“不适用”或“不知道”,以尽可能详细地描述房屋的状况和已知缺陷。这些回答将帮助潜在买家更好地了解房屋的整体状况。

更多细节,请参见:https://dos.ny.gov/system/files/documents/2023/06/property-condition-disclosure-statement.pdf

  1. 卖家对房屋状况披露声明(Property Condition Disclosure Statement)有什么义务?

卖家在填写房屋状况披露声明时必须根据自己实际了解的情况来提供信息,但并不要求卖家提前进行专业房屋检查或主动查询房屋的公开记录。因此,即使卖家按实填写了房屋状况披露声明,这些信息仍然基于卖家个人对房屋状况的了解,卖家可能并不完全了解房屋的所有潜在缺陷。买家只能根据卖家提供的房屋状况披露声明来确认房屋状况,这可能并不能充分揭示房屋的所有问题。

房屋状况披露声明必须在买家签订购房合同之前提供给买家或买家的代理人,以确保买家有足够的时间仔细审查这些信息。

需要注意的是,卖家填写完毕披露声明并不代表卖家对房屋状况不再承担任何责任。如果卖家故意在披露声明中提供虚假或不完整的信息,或者卖家在了解到房屋状况有更新后没有及时向买家提供更改后的披露声明,那么卖家除了可能面临法律规定的补救措施外,还需对买家因此遭受的实际损失负有责任。

  1. 卖家没有填写或没有及时填写披露声明时,我该怎么办?

如果卖家没有填写或没有在签订购房合同之前完成并交付房屋状况披露声明给买家,那么在房屋过户时,卖家必须向买家提供一项$500的购房款优惠(credit)。这个优惠是一种权益补偿,以弥补卖家未提供披露声明所导致的信息不足。这个规定旨在确保买家在购房过程中能够获得必要的房屋信息或获得相应的经济补偿。

  1. 我拿了$500的优惠,卖家就可以不披露房屋状况了吗?

曾律师提醒:

在纽约市House买卖中,几乎95%的卖家都会选择支付500美金,而非填写冗长的房屋状态披露声明。

卖家提供500美元的优惠并不免除卖家根据“卖方注意原则”(caveat emptor)的义务,即要披露他们所知道的、不能通过合理检查发现的隐藏缺陷。此外,根据联邦法律规定,卖家有责任披露他们所了解的房产上是否存在含铅涂料  (lead-paint disclosure)。

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关于 曾 晖

曾晖律师是Zeng Law Group, PLLC (纽约锦晖律师事务所)的高级合伙人。曾律师连续五年(2017、2018、2019、2020和2021)被美国路透社(Thomson Reuters)超级律师杂志 Super Lawyers评为 Rising Star。在美国执业律师中,仅有2.5%左右的律师能获得此荣誉。曾律师也被 Crain’s New York 杂志评选为2018 Leading Women Lawyers in NYC (纽约市前100杰出女性律师)